전세세기 안 당하기 위한 등기부등본 확인법

우리의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 집을 고를 때 채광이나 인테리어보다는 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 아무리 위치가 좋은 곳이라고 해도 빚이 많으면 나중에 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 반드시 피해야하는 집을 골라내기 위해 등기부등본 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.

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등기부등본이란?

 

우리가 사람의 신분을 확인할 때 신분증을 확인하듯이 집의 기본적인 부분을 알아보기 위해서 등기부등본을 확인합니다. 집주인은 누구인지, 집을 담보로 한 빚을 갖고 있는지 등이 적힌 공적 장부라고 할 수 있습니다. 

 

표제부와 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다.

① 임대인은 누구인가?

② 근저당권 등 빚이 얼마나 있는가?

③ 가압류, 가등기 등이 설정되어 있지 않는가?

 

이런 부분들을 객관적으로 확인할 수 있죠. 

 

인터넷등기소에서 주소를 동 호수까지 입력하고 2000원 정도의 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있습니다. 

 👉대한민국 법원 인터넷 등기소 (바로가기)

 

 

표제부 (일반 현황)

 

표제부에서는 건물의 용도 등의 기본사항을 확인할 수 있습니다. 

등기부등본 (표제부)

 

① 건물의 주소입니다. 서류와 계약서에 적힌 주소가 같아야 합니다. 만약 내가 입주하는 곳은 102호인데 101호의 등본을 보여주었다면 다시 요청해야 합니다.

 

② 건축물의 용도로 아파트나 오피스텔 등의 주거용인지 확인해야 합니다. 만약 근린생활시설로 되어 있다면 주거용이 아니기 때문에 전세자금대출이 어려울 수 있습니다. 

 

③ 건물에서 빌리려는 부분의 면적입니다. 계약서에도 똑같이 작성되어야 합니다.

 

④ 대지권이 있는지 확인해야 합니다. 임대인이 땅에 대해 가지는 권리인데 이 것이 없으면 주택 가치 하락의 위험이 있으니 유의해야 합니다.

 

⑤ 별도등기 있음이라고 표시되었다면 근저당권 등 따로 권리가 설정되어 있는 경우입니다. 이때에는 토지 등기부등본을 따로 확인해서 얼마의 근저당이 잡혀 있는지 체크해야 합니다.

 

갑구 (소유주 확인)

 

갑구에서는 소유권에 대한 내용을 확인하게 됩니다.  말 그대로 이 집을 누가 소유하고 있는지 그 정보가 나와 있죠. 여기서부터 정말 유의 깊게 봐야 하는데요. 만약 소유권을 제한하는 압류, 가압류, 가등기 등에 대한 내용이 있으면 계약 효력 자체가 사라질 수 있어서 위험합니다. 

 

등기부등본 (갑구)

 

①  처음 건물을 등기한 날짜로 언제부터 사용되었는지 알 수 있습니다.

 

② 가장 아래쪽에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 사람이며 나와 계약하는 당사자입니다. 소유자의 이름, 주민번호, 거주지를 계약서의 인적사항과 잘 확인해 보세요. 

 

③ 소유권을 제한하고 있는 요소입니다. 압류, 가압류, 신탁, 강제경매 개시결정 등이 여기에 쓰여있다면 사실 여부를 확인해야 합니다. 특히 신탁은 회사의 동의 없이는 임대차 계약을 체결할 수 없으니 꼭 확인해야 할 부분입니다.

 

 

 

 

 

을구 (권리관계 확인)

 

돈에 얽힌 사항들이 적혀있는 을구는 특히 더 자세한 확인이 필요합니다. 

• 집에 전세권을 가진 사람이 이미 있는지
• 집을 담보로 빚을 졌는지

위와 같은 내용들의 확인이 가능합니다.

 

등기부등본 (을구)

 

① 만약 근저당권이 없다면 이 칸은 비어 있습니다. 하지만 근저당권 설정이 되어 있거나 이미 임차권이 설정되어 있다면 반드시 추가 확인이 필요합니다.

 

② 채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아야 할 돈의 최대치입니다. 만약 경매에 집이 넘어갔을 때 이 금액을 우선적으로 변제하게 되고 나머지 금액으로 전세금을 돌려받게 됩니다. 만약 채권최고액 금액이 높다면 보증금은 못 받을 가능성이 높겠죠.

 

③ 돈을 빌려준 금융기관이나 개인의 이름이 적혀 있습니다.

 

그 외에 확인사항

 

등기부등본을 분석하는 것 외에도 전세사기 안 당하기 위해서 체크해야 할 사항들이 여러 가지 있습니다. 전세계약 전, 진행 중, 진행 후로 어떤 부분을 확인해야 하는지 아래의 리스트로 알아보시기 바랍니다.  

 

전세사기계약 예방법 8가지는 꼭 확인하세요

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✅ 등본만으로 알 수 없는 임대인의 빚도 있어요!

 

주의해야 할 점은 등본만 확인했다고 해서 위험 요소를 모두 제거한 것은 아니라는 점입니다. 등본에 나타나있지 않더라도 부동산 관련 세금인 당해세나 임금채권 등은 집이 경매에 넘어갈 경우 먼저 보호받습니다. 따라서 이 부분도 꼭 서류를 열람해 확인하셔야 합니다.

 

이전까지 국세 체불 확인은 임대인의 동의 없이는 불가능 했습니다. 하지만 최근 전세사기가 심해지면서 23년도부터는 보증금 2천만원 이상일 경우 동의 없이도 세입자가 임의로 열람할 수 있습니다. (계약일부터 입주일 이전까지)

 

👉 국세 체불 여부 알아보기

      (국세 완납 증명서 발급 방법)

 

👉 임금 체불 여부 알아보기

      (사회보험 완납 증명서 발급 방법)

 

 

전세계약을 체결하기 전에는 확인해야 할 부분들이 많습니다. 돌다리도 두드려봐야 하는 만큼 철저하게 체크하셔서 소중한 보증금을 지킬 수 있기를 바랍니다.