전세사기계약 예방법 8가지는 꼭 확인하세요

최근 부동산사기로 인해 전재산인 보증금을 날리며 피해를 본 분들이 늘어나고 있습니다. 임대인과 공인중개사가 한 팀이 되어 움직이기 때문에 개인이 제대로 챙기지 않으면 돈을 다시 돌려받지 못할 수 있어 주의해야 합니다. 오늘은 전세사기계약을 예방하기 위해 확인해야하는 7가지 내용과 정부의 전세사기 방지 방안에 대해서도 정리해보겠습니다.

 

 

전세사기 예방 방법

보통 부동산 거래를 할 때 확인하는 것은 등기부등본입니다. 하지만 요즘은 서류가 깨끗한데도 전세사기를 당할 수 있습니다. 그래서 서류 하나만 믿고 진행하면 큰일 날 수 있습니다. 또한 본인이 부동산에 대해 잘 알지 못한다는 생각으로 중개인만 믿는 것은 위험합니다. 내가 기준을 명확하게 세우지 않고 공인중개사의 말에 현혹된다면 사탕발림에 넘어가거나 몇 가지의 장점만 보고 덜컥 계약을 해버릴 수 있습니다.

 

 

전세사기 유형 4가지

방법은 유형별로 다양하며 굉장히 교묘해서 알아차리기 힘든 경우가 많습니다. 가장 흔하게 일어나는 수법들을 알아보겠습니다.

 

• 불법중개 : 중개업자와 공모를 해서 여러 채의 주택을 월세로 임차한 후 세입자에게는 집주인 행세를 하며 전세 계약을 체결해서 보증금을 가로채는 유형
  
  
• 깡통전세 : 실제 시세보다 비싸게 전세계약을 체결함. 이때 집주인은 대부분 전세금 돌려 막기를 한 상태이고 대출이자를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가버린 형태
  
  
• 이중계약 : 관리인 또는 중개인이 주택 소유주에게는 세입자와 월세 계약을 했다고 거짓으로 말한 후 실제로는 전세계약을 체결해 보증금을 가로채는 수법
  
  
• 저가매물 : 시세보다 30% 이상 저렴하게 매물을 내놓은 후 여러 세입자와 계약하고 전세 보증금을 가로채는 수법

 

전세 계약 전 체크리스트

 

진행하기 전에 체크리스트를 먼저 읽어보시고 과정을 진행하면서 다시 하나씩 살펴보면 놓치는 부분 없이 준비할 수 있습니다.

1. 주변 시세 확인
2. 표준 계약서 사용
3. 임대인 세금 체납 확인
4. 선순위 보증금 (확정일자 부여 현황) 확인
5. 선순위 채권 확인

 

주변 시세 확인하기

주변 전세가뿐만 아니라 매매가도 함께 확인하셔야 합니다. 매매가보다 전세가가 비싸거나 과도하게 저렴한 경우는 의심해보셔야 합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• 한국부동산원 부동산테크

 

표준 계약서 사용

서류 없이 진행하면 추후 대항력이나 변제권을 확보하기 어렵습니다. 보증금을 보호하기 위해서 공인중개사가 주택 임대차 표준 계약서를 사용하는지 확인해야 합니다.

• 부동산거래관리시스템 

 

임대인 세금 체납 확인

임대인이 세금을 체납했다면 임차인의 보증금보다 선순위로 변제될 수 있습니다. 추후 문제 발생 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 임대인이 동의하면 납세증명서를 발급받을 수 있습니다. 국세는 세무서에서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능합니다.

• 납세증명서 발급받기 (홈택스)

 

선순위 보증금 확인

다가구주택에 해당하는 내용입니다. 다수의 임차인이 있을 때 주택이 경매로 넘어간다면 본인보다 우선순위로 변제받는 금액이 어느 정도인지 파악해두어야 합니다.

• 등기소에 방문해서 확정일자 부여 현황 발급
  (임대차 계약 전에는 임대인 동의 필요)

 

선순위 채권 확인

피해가 발생했을 때 근저당권이나 전세권이 있으면 우선순위에 따라서 변제됩니다. 본인보다 우선되어 있는 금액의 규모를 파악해야 합니다.

 

• 인터넷등기소에서 등기부등본 발급받기
• 등기소 직접 방문 또는 무인민원발급기에서 등기부등본 확인

 

전세 계약 후 체크리스트

 

계약 전에 확인을 마쳤다고 해서 바로 안심해서는 안됩니다. 내가 확인했던 정보가 바뀌었을 수 있으니 빠른 조치를 위해서는 이사 당일부터 그다음 날까지 추가로 체크해야 할 사항들이 있습니다.

 

1. 임대차 신고
2. 전입 신고
3. 보증금 반환 보증보험 가입

 

임대차 신고

전세에 들어갔으면 임대차 신고는 법적 의무입니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 부여되고 우선변제권이 주어집니다.

• 부동산거래관리시스템에서 임대차 신고하기
• 관할 주민센터 방문해서 신청하기

 

전입 신고

전입 신고 역시 법적 의무사항입니다.  계약 체결 후 14일 이내에 신고해야 합니다. 신고를 마친 다음날 자정부터 임차권을 주장할 수 있습니다. 만약 경매로 넘어갔을 때 이 날짜를 기준으로 우선 변제권이 주어지며 만약 신고하지 않으면 보증금은 보호받을 수 없습니다.

 

• 정부 24에서 온라인 신청하기
• 관할 주민센터 방문해서 신청하기 

 

보증금 반환보증 보험 가입

전세금이 하락하거나 사기로 인해 만료일로부터 30일 이내에 집주인에게 돈을 돌려받지 못할 경우에는 정부의 보증 기관에서 보증금 전액을 반환받을 수 있습니다. 임대인의 동의 없이 가입할 수 있습니다.

 

• 전세보증금 반환보증 보험 가입 방법

 

정부의 전세사기 방지 대책

 

점차 늘어나는 부동산사기로 인해 피해자가 어마어마하게 늘어나고 있습니다. 피해가 늘어나는 것을 막기 위해 23년부터 정부에서는 전세사기방지 대책을 시작합니다.

 

 ✅집주인 동의 없이 미납 조세 열람 가능

그동안은 집주인의 동의가 있어야만 열람이 가능했는데 대부분은 동의해주지 않아서 확인이 어려웠습니다. 하지만 이제는 보증금 2천만 원 이상일 경우 계약일부터 입주일 이전까지 미납국세를 열람할 수 있습니다.

 

 ✅집이 경매, 공매로 넘어가도 보증금 보호

이전에는 집주인이 부동산에 부과된 재산세나 부동산세 등 당해세를 체납했으면 무조건 세금을 먼저 변제해야 했습니다. 하지만 임차권의 확정일자가 당해세보다 빠르면 보증금이 먼저 변제됩니다. 따라서 전입 신고는 반드시 이사한 당일에 하셔야 합니다.

 

 

 

 

오늘은 전세사기를 예방하기 위한 방법들과 계약 전 후 체크리스트를 알아보았습니다. 진행하는 과정 하나하나마다 꼭 몇 번씩 읽어보신 후 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

전세사기피해자 최대 1억 무이자 대출 신청 방법

전세사기피해자 최대 1억 무이자 대출 신청 방법

버팀목 전세자금대출 나의 한도 조회하는 방법

버팀목 전세자금대출 나의 한도 조회하는 방법

비정상거처 거주자 이주 지원 무이자 대출 신청 방법 (반지하, 고시원, 쪽방 이사지원금)

비정상거처 거주자 이주 지원 무이자 대출 신청 방법 (반지하, 고시원, 쪽방 이사지원금)