부모님 집에 자식이 전세로 살 수도 있고 자식 집에 부모님이 전세로 사는 경우도 있지요. 그런데, 가족 간의 전세계약 시 증여세를 내게 될 수도 있으니 주의하셔야 합니다.
목차
가족간 전세계약 시 증여세
가족 간 전세계약 유형 중 가장 흔한 유형은 바로 부모-자식 간 전세계약입니다. 부모님 집에 자녀가 임대체계 약을 체결하는 경우가 많은데 정상적인 전세계약의 경우 증여세가 부과되지 않습니다.
하지만 국세청에서는 가족간의 임대차 계약을 아주 예의 주시하고 있습니다. 증여서를 내지 않기 위해 임대차 계약을 거짓으로 체결하고 자녀에게 거액의 자금을 전달하는 방법을 사용할 수 있기 때문입니다.
가족 간 전세계약을 할 때 증여세가 부과되지 않으려면 몇 가지 주의사항을 잘 지키셔야 합니다.
▶ 증여세 없이 부모-자식간 5억까지 증여하는 방법 (증여세 과세 특례제도)
가족간 전세계약 시 주의사항
- 정상적인 전세계약일 것
부모, 자식 간에 임대차 계약을 체결할 때 최대한 낮은 금액으로 임대차 계약을 체결해주려 하는 경우 증여로 보일 수 있습니다. 주변 시세와 너무 다른 금액으로 거래가 이루어지면 비정상적인 거래로 보는 것이지요. 가능하면 부동산에서 중개인과 함께 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
거래 후에는 전입신고와 확정일자 잊지말고 신청하셔야 합니다. - 자녀가 경제적 능력이 있을 것
자녀의 집에 부모가 전세계약을 체결하는 경우 자녀의 소득을 입증할 수 없다면 증여성 거래로 인식합니다. 부모의 전세보증금이 없어도 집을 살 수 있는 충분한 경제적 능력이 있어야 합니다. 만약, 새롭게 구입한 집의 잔금 마련 날과 부모님에게 받은 전세보증금 지급 기일이 같은 날 이루어진다면 부모님의 전세보증금으로 주택을 매수했다고 보일 수 있습니다. - 부모와 자녀가 따로 살 것
임대차계약을 체결하고 나서도 함께 거주한다면 비 정상적인 거래로 간주합니다. 국세청에서는 세금납부를 위해 주소지를 파악하는데요, 이때 임대인과 임차인이 함께 살고 있는 것은 통상적인 일이 아니기 때문에 인정되지 않습니다. 주민등록상의 주소도 다르게 바꾸어 놓아야 합니다. - 전세계약 종료 시 전세대금 반환
전세계약이 종료되었는데 전세대금을 반환하지 않는다면 증여한 것으로 간주합니다. 따라서, 전세계약이 종료되면 일반적인 거래와 마찬가지로 전세대금을 임대인에게 반환해야 합니다. 만약 반환하지 못하는 경우 전세금만큼 빌렸다는 차용증을 작성하고 1.5%에 해당하는 이자를 매달 납부한 기록이 있어야 합니다.
▶부모자식간 차용증 작성 방법, 차용증 양식, 적정 이자율
가족간 전세계약 국세청 예시
▶ 현재 23세 대학생
▶ 2003년 어머님께 아파트 증여받고 증여세 납부
▶ 증여받은 아파트가 재건축이 되며 추가부담금 납부해야 함
▶ 아버지에게 시세대로 임대하기 위해 전세보증금 받음
▶ 아버지는 재건축된 아파트에 거주 예정
답변) 증여세 부과 대상
현재 소득이 입증되지 않아 재건축 아파트 매입에 대한 본인 자금출처를 인정받을 수 없는 상황이다. 경우에 따라서 달라지는데, 만약 재건축 아파트 매매가의 상당 부분이 전세보증금으로 채워진다면 증여로 보일 수 있다. 또한, 전세계약이 체결되기 전에 추가부담금을 전세금으로 납부하는 것은 증여성 거래로 볼 수 있다.
▶ 부모와 아들(29)이 함께 살고 있음
▶ 아들은 근로소득 있음
▶ 결혼을 하며 분가하기로 함
▶ 아들이 모은 돈에 부모가 1억을 보태주기로 함
▶ 혼수용품으로 통상 필요하다고 인정되는 금품에 해당되어 비과세 되는지?
답변) 증여세 부과 대상
타인의 증여에 의해 재산을 취득한 경우로 부모의 기여에 의해 나의 재산 가치가 늘어나는 경우입니다. 자녀가 부모로부터 현금을 받아서 전세금으로 사용할 경우에는 증여세 납세 의무가 있습니다.
[비과세 되는 증여재산 범위]
- 학자금 또는 장학금 기타 이와 유사한 금품
- 기념품, 축하금, 부의금 등 이와 유사한 금품으로써 통상 필요하다고 인정되는 금품
- 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품
- 타인으로부터 기증받아 외국에서 국내에 반입된 물품으로 과세가격이 100만 원 미만인 물품
- 무주택 근로자가 건물의 총연면적이 85㎡ 이하인 주택을 취득 또는 임차하기 위하여 사내근로복지기금으로부터 증여받은 주택 취득 보조금 중 그 주택 취득가액의 100분의 5 이하의 것과 주택임차 보조금 중 전세가액의 100분의 10 이하인 것
- 불우한 자를 돕기 위해 언론기관을 통해 증여한 금품
오늘은 가족 간 전세계약 시 주의사항에 대해 알아보았습니다. 대부분의 경우에는 증여로 판단되기 때문에 정상적인 임대차 계약을 체결하시는 것이 중요합니다. 그게 어려운 경우 부모-자식 간의 차용증을 작성해 돈을 증여한 것이 아니라 빌려준 것으로 사용할 수도 있습니다.
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