투기과열지구 중도금대출, 자금조달계획 세워보기

청약을 하기 전 그 지역이 어떤 규제지역인지 먼저 알아봐야 해요. 규제지역에 따라서 중도금대출 여부, 실거주 요건 등 여러가지 사항들이 달라지기 때문이죠. 잘못 체크했다가 대출이 안나와 자금마련에 문제가 생기거나 분양을 받고 전세를 놓으려 했는데 실거주를 반드시 해야하는 경우가 생기기 때문이에요. 오늘은 투기과열지구의 중도금대출, 실거주요건 등에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

★ 투기과열지구란?

투기과열지구는 주택가격의 안정이 필요한경우에 지정하는 지역입니다. 주택가격을 안정시키고자 하는 만큼 각종 규제들이 많습니다. 입주자모집공고 윗부분에 어떤 지역인지 명시가 되어 있으니 꼭 확인하셔야 합니다!

 

 

★투기과열지구 중도금대출

 

• 자금조달계획서

투기과열지구는 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 합니다. (조정대상지역의 경우 자금조달계획서만 제출)

분양금이 10억 이하인 경우에는 80%에 대한 금액만 소명되면 되며 10억을 초과하는 경우 소명되지 않는 금액이 2억 미만이면 인정됩니다.

 

세금이나 증여를 확인하기 위한 부분인 것 같습니다. 나의 소득 대비 자금이 너무 많으면 세무조사를 받을수도 있다고 하네요.

자금조달계획서를 처음 써보는거라 어렵게 생각할수도 있지만 계약하러 갔을 때 직원이 도와주니 너무 걱정하지 마세요 ㅎㅎ

 

 

• 중도금대출 비율

청약에 당첨되고 1~2주 내에 계약을 하게 되는데 처음 납부하는 것이 계약금입니다. 계약금은 발코니 확장비용까지 포함해서 준비해야하고 보통 10~20%를 납부합니다. 계약금부터 대출을 받아 진행하면 나중에 자금마련이 힘들어질 수 있으니 계약금은 나의 자금으로 모두 납부할 수 있을 정도가 가장 안전합니다.

 

중도금대출은 분양가의 60%를 납부합니다. 총 6회로 나누어서 납부하게 되는데 투기과열지구에서는 60%중에서 40%만 중도금대출이 가능합니다. 4회는 대출로 2회는 자납을 해야한다는 의미입니다.

 

중도금을 보통 1회정도 연체해도 계약이 취소되는 경우는 없고 연체 수수료만 내면 됩니다. 자금이 부족한 경우에는 중도금을 마지막 1회정도 연체하고 잔금대출로 대환하는 방법도 있습니다.

 

 

서민실수요자 우대혜택

서민실수요자에 해당하는 경우는 우대혜택을 받을 수 있습니다. 무주택이어야 하며 소득기준과 주택기준을 충족하면 대출이 늘어날 수 있습니다. 

 

예를들어 무주택인 부부가 연소득 9천만원 이하이고 7억원의 주택을 구입하려 한다면 대출을 50%까지 받을 수 있도록 지침이 나와 있습니다. 하지만 지침은 지침일 뿐 대출은 금융권에서 해주는 것이니 내가 대출을 받으려는 은행에서 40%까지만 해줄수 있다면 어쩔 수 없습니다.

 

지금은 부동산 하락기에 대출규제가 많이 이루어지는 시기입니다. 계획대로 대출이 나오지 않을 수 있기 때문에 대출계획은 최대한 보수적으로 잡고 내 자금이 55~60% 이상 보유하고 있을 때 분양받으시는 것이 가장 안전합니다. 

 

★투기과열지구 전입신고, 실거주

 

20년 7월부터 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 등의 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다. 중도금대출을 받을 때 실거주 서약을 하고 주택담보대출을 받는 날을 기준으로 6개월 내에 전입신고를 해야합니다. 특별한 사유 없이 전입신고를 하지 않으면 약정위반이 되어 대출 원금을 즉시 상환해야 하고 향후 대출에 불이익이 생기거나 주택을 환수할 수 있습니다.

 

전입신고와는 실거주는 무관합니다. 입주자모집 공고에 실거주의무가 없다고 나오면 실거주하지 않고 전입신고 후 전세를 놓아도 되는 것이지요.

 

 

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항상 입주자모집공고를 잘 살펴봐야 합니다. 내가 분양받으려 하는 곳이 어떤 규제지역인지, 실거주의무는 있는지, 분양가에 발코니 확장비용, 기타 옵션들을 다 포함하면 총 얼마인지 등등을 잘 살펴보고 자금계획을 세워야 합니다.