부동산공부 :: 재개발 과정과 재개발 기간은 얼마나 될까

부동산을 투자하다 보면 관심을 가지게 되는 게 재개발, 재건축입니다. 새 아파트에 살고 싶지만 그냥 매매하기에는 너무 비싸고 청약을 넣자니 가능성이 없고, 기간은 오래 걸리지만 앞으로 발전 가능성이 있는 재개발 재건축을 노리는 분들이 많습니다. 재개발 호재가 가격에 다 반영되어 있는 지역이라도 임장도 다니면서 잘 찾아보면 저렴하게 입주권을 살 수도 있습니다. 재개발이 될만한 곳을 미리 찾아서 들어가 오랜 기간 몸테크를 하며 기다리는 분들도 있지요. 

 

하지만, 재개발은 사업 단계도 여러개에 기간도 길고 복잡한 부분이 많아 초보 투자자가 접근하기 힘든 종목입니다. 부동산 재개발 공부를 철저히 해야 하는 이유이지요! 오늘은 재개발이 어떤 과정으로 이루어지는지 알아보고 재개발 기간은 얼마나 걸릴지 알아보겠습니다.

 

 

재개발 기간

재개발 기간

결론부터 말하자면 재개발 기간은 8년 2개월 정도입니다. 하지만 이건 서울시 정비사업 통계이고 정말 아무런 돌발 상황 없이 아주 빠르게 진행된 경우입니다. 보통은 10년~ 15년 이상이 걸리거나 중단이 되기도 하지요. 늦으면 늦었지 빠르게 진행되는 경우는 없다고 봐야 합니다.

 

 

재개발 과정

 

재개발 단계

재개발은 정비기반 시설이 열악하고 노후하거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다. 

 

• 1단계 정비구역지정
  정비구역을 지정할 때는 노후하거나 불량한 건축물이 전체의 2/3 이상인 지역 안에서 기준에 해당하는 곳을 선정합니다. 어느 지역을 몇 세대 정도로 짓겠다는 계획을 수립하고 현재 그 지역에 살고 있는 입주민 60% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 그 후에 지자체 심의를 거쳐서 정비구역으로 지정됩니다.
  
  
• 2단계 사업시행계획
  정비구역이 지정되면 조합을 설립합니다. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 있는 소유자로 구성된 조합을 설립하게 되고 만약 일정 기간 동안 조합을 설립하지 않으면 재개발 절차가 해제될 수 있습니다. 조합이 설립되었으면 시공사를 선정하는데 사업마다 시공사를 선정하는 시기와 방법은 다릅니다. 보통은 입찰을 통해서 시공사를 선정합니다.
  
  개발 진행에 대한 사업계획(세대수, 면적, 임대주택 구성, 각종 심의)의 심의를 거치면 사업시행인가가 납니다. 보통 사업시행인가가 나면 재개발이 무산되는 경우는 없습니다.
  
  
  
  
• 3단계 분양/ 관리처분
  조합원 주택에 대한 감정평가를 하고 분양가를 산정한 후 조합원 분양신청을 진행합니다. 이 단계에서 일반분양 물량과 분양가등에 대한 대략적인 윤곽이 나옵니다.
  
  조합원 분양신청이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업 추산액, 세입자 손실보상, 공사비용, 기타 사업비 등 사업의 현금흐름 계획을 인가받게 되는 관리처분계획인가 단계를 거칩니다. 이 과정에서 구체적인 사업성이 나옵니다.
  
  이제 현재 그 지역에 살고 있는 사람들이 보상을 받고 이사를 가고 대부분 공실 상태가 됩니다. 이주가 완료되면 철거를 한 후 공사를 진행합니다. 공사가 완료되면 우리가 아는 그 분양을 시작하지요.
  
  
• 4단계 사업 완료
  완공에 대한 인가를 받는 준공을 거치고 분양을 모두 마치면 종료됩니다.
  
  

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재개발 투자

 

빨리 하면 빨리 할수록 수익률이 커지지만 그만큼 위험성도 큽니다. 사업이 중단될 수도 있고 분양가가 예상한 것보다 상승하여 추가 분납금을 억 단위로 내게 될 수 있거든요. 안전하게 들어가려면 사업시행인가 후에 들어가는 것이 좋습니다. 재개발 호재가 이미 가격에 반영되어 있겠지만 먼 미래를 생각하면 투자가치가 있고 사업시행인가가 나면 재개발사업이 중단되는 경우는 거의 없기 때문입니다.

 

▼ 정부 사이트를 참고해서 재건축 재개발 지역을 알아두는 것이 좋습니다.

재건축, 재개발지역 찾아보기 (https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do)

 

21년도에 집값이 많이 올라서 상대적으로 저평가된 지역을 찾는 분들이 많이 졌습니다. 재개발 투자는 대표적인 저평가 투자인 만큼 계속 관심을 갖고 정보를 찾아보는 것이 중요합니다. 부동산 공부는 끝이 없어요! 항상 부동산 시장에 관심을 가지고 있어야 합니다!